Norra innerstan · Stockholms stad
På Norrmalm ligger många badrum i ombyggda kontorsplan och stenstadshus med gjutna bjälklag och trånga schakt. Vi kontrollerar schaktets utrymme innan vi lovar en planlösning, och bygger tätskikt och fall med dokumentation som föreningen kan arkivera.
Läs mer om badrumsrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Norrmalm är den mest blandade stadsdelen vi arbetar i, och för ett badrum betyder det att inget kan antas. Här finns kvarvarande stenstad från 1880–1910 i norra delen, kontors- och bostadshus från Norrmalmsregleringen på 1950- och 60-talet, och en växande andel lägenheter i hus som ursprungligen byggdes för kontor.
De ombyggda kontorshusen är Norrmalms specialitet och en egen teknisk uppgift. Stommen är betong, vilket är enkelt, men installationerna är dragna för ett kontor: avloppen ligger fel, ventilationen är dimensionerad för öppna kontorsplan och schakten sitter där de behövdes då. Ett badrum i ett sådant hus står och faller med var det går att få fall till stammen.
I den kvarvarande stenstaden gäller samma villkor som på Östermalm och i Vasastan: träbjälklag med fyllning, gjutjärnsstammar och en golvbrunn där stammen råkade gå. I 50- och 60-talshusen är det betongbjälklag, mindre badrum och ofta original tätskikt som passerade sin livslängd för decennier sedan.
Norrmalm har Stockholms svåraste byggplatslogistik. Gågator, leveransfönster, ingen självklar containerplats och portar som vetter mot gator med tung gångtrafik. Vi söker tillstånd i god tid, planerar in- och utforsling till tider som fungerar, och skyddstäcker trapphus och entré. Det är en verklig post i offerten här, inte en formalitet.
Eftersom byggnadstyperna varierar så mycket börjar vi alltid med att fastställa vad huset faktiskt är.
Ett kontorshus som blivit bostäder har avlopp, ventilation och el dimensionerade för en annan användning. Vi tar reda på hur ombyggnaden gjordes och var stammarna faktiskt går, eftersom det avgör om badrummet kan ligga där du vill ha det eller måste följa ett schakt som redan är bestämt.
Detta är den avgörande frågan i hela stadsdelen, oavsett byggår. Vi mäter tillgänglig höjd i bjälklaget och avståndet till stammen. Räcker inte självfallet säger vi det direkt – en pumplösning är möjlig men bullrar, kräver el och blir en sak grannarna märker, och det ska du få veta före beslutet.
I stenstadsdelarna är bjälklaget trä med fyllning och stegljud en reell fråga. I 50- och 60-talshusen och de ombyggda kontoren är det betong, där vikten inte är ett problem men stomljud från avlopp kan bli det. Vi dämpar stammen där den passerar bjälklaget i båda fallen.
Norrmalm ligger i Stockholms stad och stadsbyggnadskontoret hanterar bygglov och anmälan. En badrumsrenovering i befintligt läge kräver normalt varken bygglov eller anmälan. Flyttas våtrummet till ett utrymme som inte varit våtrum, rörs bärande konstruktion eller ändras husets ventilation krävs anmälan, med startbesked innan rivningen får börja – beslut inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen.
I ombyggda kontorshus är ventilationen den fråga som oftast utlöser en anmälan. Systemen är centrala och dimensionerade för hela byggnaden, vilket betyder att ett nytt eller flyttat badrum kan påverka mer än den egna lägenheten. Vi tar kontakt med fastighetsägaren eller föreningens tekniska förvaltare tidigt, eftersom det sällan är en fråga en styrelse kan svara på själv.
Styrelsens skriftliga godkännande krävs för bostadsrätt, och på Norrmalm är andelen hyresrätt och institutionellt ägande högre än i grannstadsdelarna. Är du hyresgäst behövs fastighetsägarens tillstånd, vilket är en annan och ofta längre process. Vi hjälper till att ta fram det tekniska underlaget oavsett vilken part som ska godkänna.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för badrumsrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för badrumsrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
På Norrmalm styr två saker priset: vad huset ursprungligen byggdes för, och logistiken. Ett badrum i befintligt läge i ett 50- eller 60-talshus ligger i den nedre delen av spannet. Ett ombyggt kontorshus där avlopp och ventilation måste lösas, eller en stenstadslägenhet på träbjälklag, ligger i den övre. Lägg till containertillstånd och bortforsling i säck där gatan inte tillåter uppställning. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Litet badrum, 3–4 kvm
Basstandard, befintlig planlösning
140 000 – 210 000 kr
Normalt badrum, 5–6 kvm
Nytt tätskikt, ny kommod och golvvärme
195 000 – 290 000 kr
Stort badrum, flyttade väggar
Ny planlösning, dusch och badkar, exklusivt kakel
290 000 – 450 000 kr
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi ansöker om uppställningstillstånd, planerar bärhjälp och utlastning i korta fönster och kan arbeta med säcktransport där container inte får stå.
Vi aviserar i god tid, lägger bilning och rivning inom fasta tidsfönster och håller styrelsen informerad varje vecka under byggtiden.
Ofta bara begränsat. Avloppsstammarna sattes när kontoret byggdes om, och de sitter där schakten fanns. Vi mäter tillgänglig höjd i bjälklaget och avståndet till närmaste stam och räknar på om självfall går att hålla. Går det inte redovisar vi vad en pumplösning innebär i ljud och underhåll, så att du kan väga det själv.
Med planering snarare än improvisation. Vi söker de tillstånd som krävs, bokar tider som fungerar med gatans leveransfönster, och forslar bort i säck där uppställning inte är möjlig. Det är en av få platser där logistiken påverkar tidplanen mer än själva byggarbetet, och vi redovisar den kostnaden öppet i offerten.
På Norrmalm oftare än någon annanstans. Många hus har centrala från- eller till- och frånluftssystem, ibland med värmeåtervinning, och en ändrad frånluft i ett badrum kan rubba balansen för fler lägenheter än din. Vi kontrollerar systemtypen först och samordnar med teknisk förvaltare innan vi föreslår en lösning.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Norrmalm.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.