Norra innerstan · Stockholms stad
Totalrenovering i city sker nästan alltid i fastigheter med strikta ordningsregler och grannar som arbetar hemma. Vi lägger bullrande arbeten i fasta tidsfönster, håller trapphuset skyddat och rapporterar veckovis så att styrelsen slipper frågor.
Läs mer om totalrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
En totalrenovering på Norrmalm börjar med en fråga som är ovanlig i resten av Stockholm: vad var det här huset ursprungligen? Stadsdelen rymmer kvarvarande stenstad från sekelskiftet, bostads- och kontorshus från Norrmalmsregleringen på 1950- och 60-talet, och ett växande antal lägenheter i hus som byggdes för kontorsverksamhet.
De ombyggda kontorshusen har fördelar: betongstomme, generösa fönster, ofta stora och odelade ytor som går att planera fritt. Nackdelen är installationerna. Avlopp, ventilation och el är dragna för en kontorsplan, och en ny planlösning måste följa de schakt som finns snarare än de man skulle vilja ha. Vi kartlägger dem innan vi ritar.
I den kvarvarande stenstaden gäller sekelskiftets villkor – träbjälklag, gjutjärnsstammar, få men hårt lastade bärande innerväggar och originaldetaljer som är värda att restaurera. I 50- och 60-talshusen är stommen betong och planlösningen rationell, och arbetet handlar mest om att uppgradera installationer och ytskikt som nått slutet av sin livslängd.
Norrmalm har Stockholms svåraste byggplatslogistik. Gågator, leveransfönster, ingen självklar containerplats och portar som vetter mot gator med tung gångtrafik. Vi söker tillstånd i god tid, planerar in- och utforsling till tider som fungerar, och skyddstäcker trapphus och entré. Det är en verklig post i offerten här, inte en formalitet.
Husets ursprung, installationernas läge och logistiken – i den ordningen. Ytan är sällan begränsningen här.
I ett ombyggt kontorshus är schaktens läge det som styr hela planlösningen. Kök och bad måste ligga inom rimligt avstånd från befintliga stammar med bibehållet fall. Vi ritar upp installationerna först och rummen efter, eftersom omvänd ordning ger en plan som faller på en centimeter fall.
Centrala till- och frånluftssystem med värmeåtervinning är vanliga i de nyare och ombyggda husen, och de tål inte att man ändrar flöden i en enskild lägenhet utan samordning. Vi tar reda på systemtypen och pratar med teknisk förvaltare innan vi flyttar ett kök eller lägger till ett badrum.
Betongstommar ger stor frihet men har pelare och bärande skivor på bestämda platser. Stenstadshusen har få bärande innerväggar som tar mycket last. I båda fallen låter vi byggingenjören avgöra före ritning, och dimensionerar balk med redovisad infästning där en öppning ska tas.
Stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad hanterar bygglov och anmälan. Att ta bort eller håla en bärande vägg, flytta våtrum eller kök, eller ändra husets ventilation kräver anmälan, och rivningen får inte börja före startbeskedet. Beslut i anmälningsärenden ska fattas inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen.
Ägandeformerna på Norrmalm är mer blandade än i grannstadsdelarna. Är bostaden en bostadsrätt gäller styrelsens skriftliga godkännande, med konstruktionsberäkning vid ingrepp i bärande konstruktion. Är den hyresrätt krävs fastighetsägarens tillstånd, vilket ofta är en längre process med tekniska krav som ska förhandlas. Vi tar fram underlaget för båda vägarna.
I ombyggda kontorshus och nyare fastigheter är den tekniska förvaltaren en part man inte kommer runt. Centrala ventilationssystem, sprinkler, brandlarm och ibland kyla berör hela byggnaden, och ändringar i en lägenhet ska stämmas av. Vi tar den kontakten tidigt, eftersom det är en av de vanligaste orsakerna till att projekt i city stannar upp.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
På Norrmalm ligger kvadratmeterpriset i den övre delen av spannet, men av andra skäl än i innerstadens stenstadsdelar. Här är det installationerna och logistiken som kostar: schakt och ventilation i ombyggda kontorshus, samordning med teknisk förvaltare, leveransfönster, containertillstånd och bortforsling där gatan inte tillåter uppställning. En renovering av ytskikt och kök i ett 60-talshus i befintlig plan ligger däremot i den nedre delen. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Lägenhet 2 rum, 55 kvm
Nytt badrum, kök och ytskikt
450 000 – 900 000 kr
Lägenhet 4 rum, 95 kvm
Nya stammar, ny el och två våtrum
850 000 – 1 600 000 kr
Villa, ett våningsplan
Planlösning, installationer och snickerier
1 200 000 kr och uppåt
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi ansöker om uppställningstillstånd, planerar bärhjälp och utlastning i korta fönster och kan arbeta med säcktransport där container inte får stå.
Vi aviserar i god tid, lägger bilning och rivning inom fasta tidsfönster och håller styrelsen informerad varje vecka under byggtiden.
Nästan, men inte helt. Betongstommen ger stor frihet i väggar, medan kök och badrum måste ligga inom räckhåll från befintliga schakt med bibehållet fall till stammen. Vi ritar in schakten på planen först, och då blir det snabbt tydligt var köket kan ligga och var det inte kan.
Det kräver fastighetsägarens skriftliga tillstånd, och villkoren varierar kraftigt mellan ägare. Ofta godtas ytskikt och kök medan ingrepp i stomme, våtrum och installationer är begränsade eller ska utföras av ägarens egna entreprenörer. Vi tar fram ett tekniskt underlag som håller för den prövningen och säger tidigt vad som realistiskt går igenom.
Bygget självt tar inte längre tid än någon annanstans, men logistiken gör det. Leveransfönster, containertillstånd, bortforsling i säck och begränsad framkomlighet lägger normalt på tid jämfört med ett motsvarande projekt i ytterstaden. Vi tidsätter det öppet i tidplanen i stället för att låta det ätas upp av marginalerna.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Norrmalm.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.