Norra innerstan · Stockholms stad
En totalrenovering i Vasastan är en balansgång: stuckatur, kakelugnar, spegeldörrar och fiskbensparkett ska bevaras samtidigt som el, rör och kök byts. Vi lagar original, drar nya installationer dolt och dokumenterar allt som byggs in.
Läs mer om totalrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Vasastans stenstad från 1880–1910 byggdes med paradrum mot gatan och kök och jungfrukammare mot gården. En totalrenovering handlar därför nästan alltid om att göra om den uppdelningen: öppna mot köket, ta in den gamla kammaren, och få en planlösning som fungerar utan att förstöra rumshöjden och det som gör lägenheten värd pengar.
Röda Bergen och Birkastan från 1920-talet är en annan uppgift. Lägenheterna är mindre och effektivare planerade från början, med bättre dagsljus och mindre svinnyta. Här ligger vinsten i att uppgradera el, stammar, kök och bad snarare än att flytta väggar – och kulturvärdet gör att vi ändå inte gör stora planlösningsingrepp.
Konstruktionen sätter gränserna i båda fallen. Stenstadshusen har träbjälklag med fyllning, tegelytterväggar och ett fåtal bärande innerväggar som bär mycket. Stammarna är av gjutjärn och elen har byggts på i lager sedan 50-talet. Vi kartlägger bärighet, stammar och el innan vi ritar en ny planlösning, inte parallellt med den.
Det som håller värdet i Vasastan är originaldetaljerna. Stuck, spegeldörrar, foder, fiskbensparkett och fönsterbågar med spröjs går i regel att restaurera, och det är billigare än de flesta tror. Vi lägger restaurering som en egen post i offerten, så att du ser vad det kostar att bevara jämfört med att byta ut.
Konstruktion, installationer och kulturvärde – i den ordningen. Budgeten faller ut av svaren, inte tvärtom.
Vi låter byggingenjören avgöra vad som är bärande innan något ritas. I stenstadshus är det ofta färre väggar än man tror, men de som bär tar upp mycket last. En öppning löses med dimensionerad balk, och på träbjälklag är infästningen minst lika kritisk som balkdimensionen.
Gjutjärnsstammar, elinstallation i flera lager och självdrag byggt för kakelugnar. Vi läser föreningens underhållsplan för att se när stambytet är tänkt, räknar in ny elcentral med tillräckligt många grupper, och löser frånluft i kök och bad utan att göra hål i en fasad som kräver bygglov.
Vi går igenom lägenheten rum för rum och listar original som är värt att behålla: stuck, foder, dörrar, parkett, fönster. Posten redovisas separat i offerten. I Vasastan är det den som märks i värderingen långt efter att ett kök har blivit omodernt.
Styrelsens skriftliga godkännande är första steget, eftersom nästan allt boende i Vasastan är bostadsrätt. För ingrepp i bärande konstruktion vill de flesta styrelser se konstruktionsberäkning och ofta en kontrollansvarig. Vi tar fram handlingarna och sköter dialogen med styrelsen direkt, vilket normalt sparar veckor jämfört med att den går via dig.
Bygglov och anmälan hanteras av stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad. Att ta bort eller håla en bärande vägg, flytta våtrum eller kök, eller ändra husets ventilation kräver anmälan, och rivningen får inte börja före startbeskedet. Beslut i ett anmälningsärende ska fattas inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen.
Röda Bergen och delar av Birkastan och stenstaden är klassificerade av Stadsmuseet, och varsamhetskravet omfattar både exteriör och interiör. Har byggnaden skyddsbestämmelser kan väsentliga invändiga förändringar kräva anmälan och ibland ett antikvariskt utlåtande av certifierad sakkunnig kulturvärden. Vi kontrollerar det före offert eftersom det påverkar omfattning och tidplan.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
I Vasastan skiljer sig kvadratmeterpriset framför allt mellan stenstaden och 20-talet. En lägenhet i Röda Bergen eller Birkastan med betongbjälklag och effektiv planlösning ligger normalt i mitten av spannet. En stenstadslägenhet där träbjälklag, gjutjärnsstammar, restaurering av stuck och parkett samt bärning i ett hus utan hiss ska räknas in ligger i den övre delen. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Lägenhet 2 rum, 55 kvm
Nytt badrum, kök och ytskikt
450 000 – 900 000 kr
Lägenhet 4 rum, 95 kvm
Nya stammar, ny el och två våtrum
850 000 – 1 600 000 kr
Villa, ett våningsplan
Planlösning, installationer och snickerier
1 200 000 kr och uppåt
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi skyddar stuckatur, kakelugnar och originalsnickerier under bygget, lagar det som är skadat och kompletterar med profiler i samma utförande.
Ofta, men det kräver att schakt, fall och ventilation går att lösa, samt styrelsens godkännande. Vi bedömer möjligheten redan vid hembesöket.
Det är det vanligaste greppet i Vasastan och går oftast att göra, men sällan utan förstärkning. Väggen mellan kök och sal är i stenstadshus ibland bärande. Vi låter byggingenjören dimensionera en balk och redovisar infästningen i anmälan. Räkna också med att golvnivåerna kan skilja mellan rummen – det upptäcks annars när mattan är riven.
I nästan alla fall ja. Sekelskiftets fönsterbågar är av kärnvirke och håller betydligt längre än moderna, förutsatt att de kittas, målas och tätas. Ett byte kostar mer, sänker husets karaktär och kan kräva bygglov om fasaden vetter mot allmän plats. Vi räknar på båda alternativen så att du ser skillnaden svart på vitt.
Räkna med att bärning lägger på tid, framför allt vid rivning och när avjämning, kakel och kök ska upp. Vi planerar in det från början i stället för att låta det bli en överraskning mitt i projektet, och vi håller trapphuset skyddstäckt och städat hela vägen, eftersom det är där tålamodet hos grannar och styrelse tar slut.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Vasastan.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.