Norra innerstan · Stockholms stad
Totalrenovering av en stor sekelskiftesvåning på Östermalm är ett projekt på flera hundra kvadratmeter med bevarandekrav på stuckatur, paneler och parkett. Vi projekterar hela våningen, arbetar med snickare som lagar original och rapporterar veckovis.
Läs mer om totalrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Östermalms stenstad byggdes mellan 1880 och 1910 för en helt annan livsföring än dagens: paradvåningar mot gatan, kök och jungfrukammare mot gården, och en tjänstetrappa som numera är städskrubb. En totalrenovering här handlar nästan alltid om att göra om den uppdelningen utan att förstöra det som gör lägenheten värd något.
Konstruktionen sätter gränserna. Bjälklagen är av trä med fyllning, ytterväggarna av tegel och de bärande innerväggarna färre än man tror – men de som bär, bär mycket. Stammarna är av gjutjärn och elen ofta uppgraderad i lager sedan 50-talet. Vi kartlägger allt tre innan vi ritar en ny planlösning.
Det som är värt mest på Östermalm är sällan det nya. Stuckatur, spegeldörrar, fönsterbågar med spröjs, kakelugnar och fiskbensparkett höjer värdet mer än ett dyrt kök gör. Vi räknar därför in restaurering som en egen post: parkett som slipas och lagas, dörrar som justeras och målas om, stuck som kompletteras i stället för att sänkas bort under gips.
Många fastigheter på Östermalm är blå- eller grönklassade av Stadsmuseet, och varsamhetskravet i plan- och bygglagen gäller även interiört. Väsentliga invändiga förändringar kan kräva anmälan, och för byggnader med skyddsbestämmelser kan ett antikvariskt utlåtande behövas. Vi kontrollerar klassificeringen vid hembesöket.
I stenstaden är det konstruktionen och kulturvärdet som sätter ramarna, inte budgeten. Det här utreder vi först.
Stenstadens bärande system är tegelytterväggar plus ett fåtal bärande innerväggar, ofta kring trapphuset och stammen. Vi låter byggingenjören avgöra vad som är vad, och dimensionerar en balk där en öppning ska tas. På träbjälklag är infästningen minst lika viktig som balken.
Gjutjärnsstammar, el i lager från flera epoker och självdragsventilation som byggts för öppna spisar. Vi tar reda på föreningens plan för stambyte, räknar in ny elcentral och tillräckligt med grupper, och löser frånluft i kök och bad utan att göra hål i en fasad som kräver bygglov.
Vi går igenom lägenheten rum för rum och listar vad som är original och värt att restaurera: stuck, foder, spegeldörrar, parkett, fönsterbågar, kakelugnar. Det blir en egen post i offerten. På Östermalm är det den posten som håller värdet uppe långt efter att ett kök har blivit omodernt.
Östermalm är i praktiken helt bostadsrätt, och styrelsens skriftliga godkännande kommer före allt annat. För ingrepp i bärande konstruktion vill styrelsen se konstruktionsberäkning, och ofta en kontrollansvarig. Vi tar fram handlingarna och driver dialogen med styrelsen direkt, vilket sparar veckor jämfört med att den går via dig.
Bygglov och anmälan hanteras av stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad. Att ta bort eller håla en bärande vägg, flytta våtrum eller kök, eller ändra husets ventilation är anmälningspliktigt, och rivningen får inte börja före startbeskedet. Beslut om startbesked i ett anmälningsärende ska fattas inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen.
Kulturvärdet är det som gör Östermalm särskilt. Stora delar av stadsdelen är klassificerad av Stadsmuseet, och varsamhetskravet i plan- och bygglagen omfattar både exteriör och interiör. Har byggnaden skyddsbestämmelser kan väsentliga invändiga förändringar kräva anmälan och ett antikvariskt utlåtande av certifierad sakkunnig kulturvärden. Vi kontrollerar det före offert, eftersom det påverkar både omfattning och tidplan.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Östermalm ligger i den övre delen av kvadratmeterspannet, av tre skäl som återkommer i varje projekt: träbjälklag och gjutjärnsstammar gör installationerna mer arbetskrävande, kulturvärdet kräver restaurering i stället för utbyte, och logistiken i ett innerstadshus utan lastintag kostar tid. Samtidigt är det ofta de projekt där renoveringen syns tydligast i värderingen efteråt. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Lägenhet 2 rum, 55 kvm
Nytt badrum, kök och ytskikt
450 000 – 900 000 kr
Lägenhet 4 rum, 95 kvm
Nya stammar, ny el och två våtrum
850 000 – 1 600 000 kr
Villa, ett våningsplan
Planlösning, installationer och snickerier
1 200 000 kr och uppåt
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi arbetar som generalentreprenör med egen projektledare, etappindelad betalplan och veckorapportering – vanligt upplägg i större våningar på Östermalm.
Ja. Vi går igenom föreningens regler före start, avtalar arbetstider, skyddar hiss och trapphus och håller en kontaktperson mot styrelsen.
Ofta ja, och det är ett av de mest värdeskapande greppen i en stenstadslägenhet, eftersom det frigör yta precis där köket behöver den. Men trapphusväggen är ibland bärande och nästan alltid brandcellsgräns. Vi låter byggingenjören avgöra bärigheten och löser brandkravet med rätt uppbyggnad – det är en anmälan, inte en fri åtgärd.
Vi avråder nästan alltid. En fiskbensparkett i ek från sekelskiftet går i regel att slipa och laga, och den är värd mer än det som skulle läggas ovanpå. Dessutom höjer ett nytt golv trösklarna och kapar sockelns proportioner. Vi räknar hellre på en riktig golvrenovering och redovisar vad den kostar jämfört med att lägga nytt.
Blå är Stadsmuseets högsta klass och innebär synnerligen höga kulturhistoriska värden. Det hindrar sällan en genomgripande upprustning av kök, bad, el och stammar, men det styr hur vi gör den: original bevaras och kompletteras, inget förvanskas, och ingrepp i planlösning och fast inredning prövas noggrannare. Ibland behövs ett antikvariskt underlag. Vi klarlägger det innan vi lämnar pris.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Östermalm.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.