Norra innerstan · Stockholms stad
Ombyggnation på Östermalm sker i bärande murverk med höga ljud- och bevarandekrav. Vi tar fram konstruktionsberäkning för öppningar, underlag för styrelsen och anmälan med startbesked till Stockholms stad.
Läs mer om om- & tillbyggnad i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Om- och tillbyggnad på Östermalm betyder nästan aldrig en utbyggnad mot trädgården. Här handlar det om att ta yta inifrån: slå igenom mellan lägenheter, inreda vind eller källare, bygga om ett gårdshus, sätta in en hiss, eller ta ner den forna tjänstetrappan och göra om planlösningen kring den.
Vindsinredning är det vanligaste projektet, och det mest reglerade. Stenstadens vindar har god volym men brant takfall, och en inredning kräver bygglov, ofta nya takfönster eller kupor, brandkrav mot trapphuset, ljudkrav mot lägenheten under och en lösning för ventilation och avlopp genom ett hus där allt redan är fullt.
Att slå igenom mellan två lägenheter eller ta in källaryta kräver både föreningens beslut och kommunens prövning. Väsentligt ändrad användning och ingrepp i bärande konstruktion är anmälningspliktigt, och rör projektet fasaden – nytt fönster, ny balkong, en takkupa – krävs bygglov, eftersom Östermalms fasader så gott som alltid vetter mot allmän plats.
Kulturvärdet är den styrande faktorn. Stora delar av Östermalm är klassificerade av Stadsmuseet och ligger i miljöer med särskilt kulturhistoriskt värde, där utökad lovplikt gäller sedan 1 december 2025. En balkong eller takkupa som skulle vara rutin i ett 70-talsområde prövas här mot husets och gatubildens karaktär. Vi tar reda på förutsättningarna före ritstadiet.
I stenstaden avgörs projektet av brand, ljud och kulturvärde – tre krav som måste lösas samtidigt, inte i tur och ordning.
En inredd vind eller en ny lägenhetsdel måste bli egen brandcell mot trapphuset och klara ljudkrav mot bostaden under. På träbjälklag är stegljud den svåra delen. Vi projekterar uppbyggnaden med det som utgångspunkt, för det är den som styr färdig golvnivå och därmed hela planlösningen.
Nytt kök eller badrum på en vind kräver avlopp med fall till en befintlig stam, tillluft och frånluft, och ofta ny elservice. I ett hus från 1890 finns sällan lediga schakt. Vi ritar installationerna först och rummen sedan – gör man omvänt får man en fin planlösning som inte går att bygga.
Takkupor, takfönster, ny balkong och ändrad fönstersättning prövas mot husets och gatubildens karaktär, och på Östermalm vetter fasaden nästan alltid mot allmän plats. Vi tar fram klassificering och planbestämmelser innan arkitekten ritar, och stämmer av tidigt med stadsbyggnadskontoret när projektet är känsligt.
Stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad prövar bygglov, och beslut ska fattas inom tio veckor från komplett ansökan, med möjlighet till en förlängning. Anmälningsärenden avgörs inom fyra veckor. Räkna dessutom med att du måste vänta fyra veckor efter att lovbeslutet kungjorts innan arbetet får påbörjas, även om startbesked lämnats direkt.
Föreningen är den andra myndigheten. Vindsinredning, sammanslagning av lägenheter och köp av källaryta kräver stämmobeslut eller styrelsebeslut beroende på stadgar och vad som upplåts, och ofta en ändring i föreningens registrerade ytor. Det tar tid och bör startas parallellt med bygglovsprocessen, inte efter den. Vi lämnar det tekniska underlaget styrelsen behöver.
Kulturvärdet avgör utformningen. Stora delar av Östermalm ligger i miljöer med särskilt kulturhistoriskt värde, där utökad lovplikt gäller sedan 1 december 2025 – åtgärder som annars vore lovfria kan kräva bygglov. För byggnader med skyddsbestämmelser kan en antikvarisk konsekvensbeskrivning av certifierad sakkunnig kulturvärden krävas. Vi tar fram det underlaget som del av ansökan.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för om- & tillbyggnad. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för om- & tillbyggnad. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
På Östermalm ligger kostnaden i det som inte syns. En vindsinredning eller sammanslagning drar mot den övre delen av spannet, eftersom brandkrav, stegljudskrav och nya installationsvägar i en hundraårig stomme kräver projektering långt utöver ritningarna. Bygglovsunderlag, kontrollansvarig och i känsliga kvarter antikvariskt underlag tillkommer. Enklare invändiga ombyggnader utan ingrepp i stommen ligger i den nedre delen. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Öppning i bärande vägg
Beräkning, stämpning, balk och lagning
45 000 – 120 000 kr
Inredd källare eller vind
Isolering, installationer och ytskikt
9 000 – 15 000 kr/kvm
Tillbyggnad med grund
Platta, stomme, klimatskal och installationer
25 000 – 40 000 kr/kvm
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi arbetar som generalentreprenör med egen projektledare, etappindelad betalplan och veckorapportering – vanligt upplägg i större våningar på Östermalm.
Ja. Vi går igenom föreningens regler före start, avtalar arbetstider, skyddar hiss och trapphus och håller en kontaktperson mot styrelsen.
Tekniskt går det ofta, men det är ett bygglovsprojekt med fyra samtidiga krav: fri höjd och takfall, brandcell mot trapphuset, stegljud mot lägenheten under, och avlopp med fall till en befintlig stam. Vi gör en förstudie som svarar på om alla fyra går att lösa och vad de kostar, innan du lägger pengar på arkitektritningar.
Det prövas, och utgången beror helt på huset och gatubilden. På Östermalm är fasaderna ofta kulturhistoriskt värdefulla och vetter mot allmän plats, vilket gör bygglov obligatoriskt och bedömningen strikt. Balkong mot gård är avsevärt lättare att få igenom. Vi tar fram klassificeringen och gör en realistisk bedömning innan vi söker.
Föreningens godkännande, en anmälan till stadsbyggnadskontoret för väsentligt ändrad användning och ingrepp i bärande konstruktion, konstruktionsberäkning för öppningen, samt hantering av ventilation och stammar för det nya sammanslagna utrymmet. Ytorna behöver också justeras hos föreningen. Vi driver hela kedjan och lämnar en tidplan som tar höjd för både kommunen och styrelsen.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Östermalm.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.