Norra innerstan · Stockholms stad
På Norrmalm handlar ombyggnation om planlösning inom befintliga väggar: nya rumsindelningar, öppningar i bärande murverk och ljudkrav mot grannar. Vi tar fram konstruktionsberäkning och anmälan med startbesked till Stockholms stad.
Läs mer om om- & tillbyggnad i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Om- och tillbyggnad på Norrmalm handlar aldrig om tomtmark. Här görs projekten inuti befintlig volym: lokaler som blir bostäder, kontorsplan som delas upp, vindar och souterrängvåningar som tas i bruk, lägenheter som slås ihop eller delas, och entréer och trapphus som byggs om för tillgänglighet.
Att omvandla lokal till bostad är stadsdelens vanligaste projekt och en full bygglovsprövning för väsentligt ändrad användning. Kraven som ska uppfyllas är många och gäller samtidigt: dagsljus, rumshöjd, tillgänglighet, brandskydd, ljudmiljö mot gata och grannlokaler, ventilation, samt avlopp med fall till en stam som sattes för en annan verksamhet.
Sedan 1 december 2025 gäller ett nytt regelverk i plan- och bygglagen, och en av ändringarna är att det inte längre krävs bygglov för att inreda ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri i en byggnad. Att gå från lokal till bostad är däremot fortfarande en lovpliktig ändrad användning – lättnaderna för lovfria tillbyggnader och komplementbyggnader riktar sig mot småhus med egen tomt, inte mot city.
Norrmalm har Stockholms svåraste byggplatslogistik. Gågator, leveransfönster, ingen självklar containerplats och portar som vetter mot gator med tung gångtrafik. Vi söker tillstånd i god tid, planerar in- och utforsling till tider som fungerar, och skyddstäcker trapphus och entré. Det är en verklig post i offerten här, inte en formalitet.
Vid ändrad användning är det kraven, inte kvadratmetrarna, som avgör om projektet är möjligt.
En bostad ska klara dagsljuskrav, rumshöjd och tillgänglighet på ett sätt en lokal aldrig behövde. I bottenvåningar och mörka gårdslägen är dagsljuset det som oftast fäller projektet. Vi gör bedömningen tidigt, innan pengar läggs på ritningar, och säger rakt ut när en lokal inte går att göra till bostad.
En ny bostad i ett hus med restauranger, butiker eller kontor ska klara brandkrav mot verksamheterna och ljudkrav mot både dem och gatan. På Norrmalm är trafikbullret ofta styrande för fönsterval och ventilationslösning. Vi projekterar de kraven parallellt, eftersom de påverkar varandra.
Stammarna sitter där verksamheten behövde dem, ventilationen är dimensionerad för lokal och elservicen för helt andra laster. Vi kartlägger befintliga schakt och system först och ritar planen efter dem. Nästan alla misslyckade lokalomvandlingar vi ser har ritats i motsatt ordning.
Stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad prövar bygglov, med beslut inom tio veckor från komplett ansökan och möjlighet till en förlängning med ytterligare tio. Ändrad användning från lokal till bostad är en av de mer omfattande prövningarna, och räkna med att kompletteringar förlänger tiden. Även med startbesked måste du vänta fyra veckor efter att lovbeslutet kungjorts innan arbetet får börja.
Vi tar fram hela underlaget: ritningar i skala, dagsljusberäkning, brandskyddsbeskrivning, ljudutredning där trafikbuller är styrande, konstruktionsdokumentation och kontrollplan, och står som kontrollansvarig. På Norrmalm är det underlaget större än på de flesta andra adresser, och det är där tiden och en stor del av kostnaden ligger.
Fastighetsägaren, föreningen och den tekniska förvaltaren är parallella prövningar. Ändrad användning påverkar andelstal, ytor, brandcellsindelning och centrala installationssystem, och berör därmed hela byggnaden. Vi driver dialogen med samtliga parter i stället för att låta dig samordna dem, eftersom det är just den samordningen som avgör tidplanen.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för om- & tillbyggnad. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för om- & tillbyggnad. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
På Norrmalm ligger nästan alla projekt i den övre delen av spannet, och orsaken är projekteringen. En omvandling från lokal till bostad kräver dagsljusberäkning, brandskyddsbeskrivning, ljudutredning, konstruktionsdokumentation och kontrollansvarig innan en spik slås i, och installationerna måste ofta dras om helt. Enklare invändiga ombyggnader utan ändrad användning eller ingrepp i stommen ligger däremot i den nedre delen. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Öppning i bärande vägg
Beräkning, stämpning, balk och lagning
45 000 – 120 000 kr
Inredd källare eller vind
Isolering, installationer och ytskikt
9 000 – 15 000 kr/kvm
Tillbyggnad med grund
Platta, stomme, klimatskal och installationer
25 000 – 40 000 kr/kvm
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi ansöker om uppställningstillstånd, planerar bärhjälp och utlastning i korta fönster och kan arbeta med säcktransport där container inte får stå.
Vi aviserar i god tid, lägger bilning och rivning inom fasta tidsfönster och håller styrelsen informerad varje vecka under byggtiden.
Ibland, och det avgörs nästan alltid av dagsljus och rumshöjd snarare än av kommunens vilja. En lokal i bottenvåning mot en trång gata eller mörk gård klarar sällan dagsljuskravet. Vi gör en förstudie som prövar dagsljus, höjd, tillgänglighet, brand, ljud och avlopp mot stam, och ger ett rakt svar innan du lägger pengar på projektering.
Ja. Att inreda ytterligare bostad i en byggnad är lovpliktigt, och tillkommer det ingrepp i bärande konstruktion krävs dessutom konstruktionsberäkning. Varje ny bostad ska klara dagsljus, ljud, brand och tillgänglighet för sig, plus egen ventilation och avlopp med fall till stam. Vi utreder om båda halvorna håller kraven innan vi söker.
Mer än de flesta räknar med. På Norrmalms gator är bullernivåerna ofta så höga att de styr fönsterval, ventilationslösning och ibland var sovrum får placeras. Vid ändrad användning till bostad krävs en ljudutredning som visar att kraven klaras. Vi tar in den tidigt, eftersom resultatet kan förändra hela planlösningen.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Norrmalm.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.