Västerort · Stockholms stad
I Hässelby Villastad är tomterna generösa och tillbyggnad eller inredd källare är ofta möjlig inom detaljplanen. Vi mäter in marknivåer mot Mälarsidan, dimensionerar grunden mot lerhaltig mark och söker bygglov åt dig.
Läs mer om om- & tillbyggnad i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Om- och tillbyggnad i Hässelby-Vällingby sker nästan uteslutande i villastaden. Hässelby villastad växte fram från 1910- till 40-talet som egnahem och sommarstugor på små tomter, och husen är ofta betydligt mindre än dagens familjer behöver – vilket gör utbyggnad, vindsinredning och souterräng till stadsdelens vanligaste projekt.
Tomterna är dock små, och det är den avgörande begränsningen. Detaljplanerna är i många fall gamla, byggrätten hårt utnyttjad och avståndet till tomtgräns redan minimerat. Vi börjar därför alltid i planbestämmelserna: tillåten byggnadsarea, prickmark, byggnadshöjd och avstånd till gräns, innan arkitekten ritar en linje.
Sedan 1 december 2025 gäller ett nytt regelverk som betyder mycket just här. En lovfri tillbyggnad av ett en- eller tvåbostadshus får vara upp till 30 kvadratmeter inom detaljplan, mot tidigare 15, och kräver ingen anmälan för själva byggnaden. Komplementbyggnader har en egen pott om 45 kvadratmeter. På en liten tomt med använd byggrätt är det ofta hela projektet.
Två förhållanden begränsar. Vid Hässelby strand ligger fastigheter nära Mälaren, där strandskydd kan kräva dispens oavsett lovfrihet. Och i Vällingby, som är en högt klassificerad modernistisk stadsmiljö, gäller utökad lovplikt sedan samma datum – där kan även lovfria åtgärder kräva bygglov. Vi kontrollerar båda innan vi ritar.
På små tomter med gamla detaljplaner avgörs projektet av planbestämmelserna, inte av husets möjligheter.
Vi räknar in husets befintliga byggnadsarea och jämför med vad plankartan tillåter. I Hässelby villastad är utrymmet ofta i praktiken förbrukat, och då blir den lovfria tillbyggnaden om 30 kvadratmeter hela projektet, eftersom den ligger vid sidan av den ordinarie byggrätten. Siffran tar vi fram före första skissen.
Gamla detaljplaner har ofta stora andelar prickmark där byggnad inte får placeras, och på små tomter är avståndet till gräns redan minimerat. Vi läser plankartan noga och placerar tillbyggnaden efter den – det är avsevärt billigare än att söka avvikelse och behöva höra grannarna.
Marken varierar mellan fast morän och lerpartier ner mot Mälaren. Vi tar in geoteknisk bedömning där det behövs. Lika viktigt är anslutningen till befintligt hus: bjälklagsnivåer, takform och fuktsäkerhet i anslutningen avgör om tillbyggnaden håller över tid, särskilt i hus som byggts i etapper.
Stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad prövar bygglov, med beslut inom tio veckor från komplett ansökan och möjlighet till en förlängning med ytterligare tio. En anmälan om tekniska installationer avgörs inom fyra veckor. Tänk också på att du i Stockholm måste vänta fyra veckor efter att lovbeslutet kungjorts innan arbetet får börja, även med startbesked.
Vi tar fram hela underlaget: nybyggnadskarta eller situationsplan, plan-, fasad- och sektionsritningar i skala, konstruktionsdokumentation och kontrollplan, och står som kontrollansvarig där det krävs. Avviker åtgärden från detaljplanen ska grannar höras, och på små tomter med korta avstånd är det vanligt. Vi pratar hellre med grannen före ansökan än efter.
Vid Hässelby strand kan strandskydd kräva dispens för åtgärder som berör byggnadens yttre eller marken, oavsett de nya lovfriheterna. I Vällingby, en högt klassificerad modernistisk stadsmiljö, gäller utökad lovplikt sedan 1 december 2025, vilket innebär att även normalt lovfria åtgärder kan kräva bygglov. Vi kontrollerar båda förutsättningarna före ritstadiet.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för om- & tillbyggnad. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för om- & tillbyggnad. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
I Hässelby-Vällingby ligger en utbyggnad i ett plan på fast mark med enkel anslutning i den nedre delen av spannet, och den lovfria tillbyggnaden gör att mycket kan byggas utan handläggningsavgift. Uppåt drar vindsinredning med takkupor, pålning i lerpartier ner mot Mälaren, strandskyddsdispens vid Hässelby strand, och projekt som avviker från gamla detaljplaner och kräver grannhörande. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Öppning i bärande vägg
Beräkning, stämpning, balk och lagning
45 000 – 120 000 kr
Inredd källare eller vind
Isolering, installationer och ytskikt
9 000 – 15 000 kr/kvm
Tillbyggnad med grund
Platta, stomme, klimatskal och installationer
25 000 – 40 000 kr/kvm
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Vi arbetar i Vällingby, Hässelby Gård, Hässelby Villastad, Grimsta, Råcksta, Vinsta och Kanaan – med kontor i Bromma är körtiden kort till hela stadsdelsområdet.
Ja. Vi räknar in bärhjälp och utlastning i offerten, täcker trapphus och hiss och lägger tunga transporter på tider som föreningen godkänner.
Ofta ja, tack vare att den lovfria tillbyggnaden om 30 kvadratmeter ligger utanför detaljplanens byggrätt. Den får inte överstiga husets taknockshöjd och måste placeras inom tomten, och installationer av vatten, avlopp och ventilation kräver ändå anmälan. Vi räknar ut exakt vad som återstår av byggrätten och vad den lovfria delen kan ge.
Ofta ett bra alternativ på en liten tomt, eftersom volymen redan finns och byggrätten inte påverkas på samma sätt. Avgörande är fri höjd och takstolarnas utformning. Behövs takkupor eller höjt tak för ljus och ståhöjd är det en bygglovspliktig fasadändring. Vi mäter fri höjd och bedömer takkonstruktionen vid hembesöket.
Att strandskyddet kan kräva dispens utöver bygglovet, även för åtgärder som annars vore lovfria. Lättnader i strandskyddet infördes den 1 december 2025 men dispenskravet finns kvar. Vi tar reda på om din fastighet ligger inom strandskyddat område innan vi ritar, eftersom det är den prövningen som avgör projektet.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Hässelby-Vällingby.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.