Norrort · Danderyds kommun
En totalrenovering i Djursholm är lika mycket varsamhet som byggteknik: nya installationer ska dras dolt utan att förstöra paneler, spegeldörrar och stuckatur. Vi arbetar med snickare som lagar original och dokumenterar allt som byggs in.
Läs mer om totalrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Att totalrenovera i Djursholm är att arbeta i svensk villaarkitekturhistoria. Villastaden anlades från 1889 som Sveriges första, och bebyggelsen från de följande fyra decennierna är i stora delar bevarad: nationalromantiska hus, jugendvillor och 1920-talsklassicism, många av dem ritade av tidens ledande arkitekter.
Det ställer krav som skiljer sig från allt annat vi gör. Husen är stora, ofta i två eller tre plan med källare och vind, och de har byggts om i omgångar under hundra år. En totalrenovering handlar därför lika mycket om att reda ut senare tiders ingrepp – indragna tak, igensatta öppningar, el i fyra generationer – som om att göra något nytt.
Konstruktionen varierar inom samma byggnad. Träbjälklag med fyllning i originaldelen, gjutna partier från en ombyggnad, tillbyggnader med helt andra förutsättningar. Vi kartlägger stommen, bjälklagen, isoleringen och installationerna del för del innan arkitekten ritar, eftersom en ritning som bygger på antaganden här alltid blir dyrare än utredningen skulle ha varit.
Kulturvärdet är styrande. Många fastigheter har kulturhistoriska skyddsbestämmelser i detaljplanen, och varsamhetskravet i plan- och bygglagen omfattar både exteriör och interiör. Trapphus, snickerier, dörrar, kakelugnar och fast inredning kan vara en del av det som ska bevaras – och de är också det som gör husen värda vad de är värda.
Kartläggning, kulturvärde och energi. Ordningen är inte förhandlingsbar i ett hus från 1900-talets början.
Vi går igenom byggnaden systematiskt: originalstomme, senare tillbyggnader, bjälklagstyper, isolering, el, värme och ventilation. I en villa som byggts om fyra gånger sedan 1920 är det den kartläggningen som avgör om ett fast pris håller. Vi lägger den tiden före offert, inte under bygget.
Vi listar rum för rum vad som är original och värt att restaurera: paneler, foder, spegeldörrar, trappor, kakelugnar, fönsterbågar, parkett. Posten redovisas separat i offerten. I Djursholm är det den delen av arbetet som håller värdet, långt efter att kök och badrum har hunnit bli omoderna.
Stora hus från sekelskiftet har höga uppvärmningskostnader, men tilläggsisolering får inte ske på bekostnad av fasad, fönster eller detaljer. Vi arbetar inifrån där det är möjligt, renoverar och tätar originalfönster i stället för att byta, och räknar på värmepump och ventilation med återvinning. Åtgärderna redovisas med både kostnad och effekt.
Byggnadsnämnden i Danderyds kommun prövar bygglov och anmälan. Att ta bort eller håla en bärande vägg, flytta våtrum eller kök, eller ändra husets ventilation kräver anmälan, med startbesked innan rivningen får börja och beslut inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen. Berör projektet fasad, fönster eller tak blir det bygglov, med beslut inom tio veckor.
Har fastigheten skyddsbestämmelser i detaljplanen gäller särskilda villkor. Även underhållsåtgärder kan kräva anmälan – att måla om en fasad i samma kulör kan vara anmälningspliktigt – och väsentliga invändiga förändringar prövas mot byggnadens kulturhistoriska värde. En antikvarisk konsekvensbeskrivning upprättad av certifierad sakkunnig kulturvärden kan krävas som del av ansökan.
Vi tar reda på fastighetens planbestämmelser och skyddsnivå innan vi lämnar pris, och tar in antikvarisk kompetens där det behövs. Det är i Djursholm skillnaden mellan ett projekt som går igenom och ett som stannar i handläggning i ett halvår, och det är billigare att utreda i förväg än att rita om i efterhand.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Djursholm ligger i den övre delen av kvadratmeterspannet, och det speglar vad arbetet faktiskt kräver. Husen är stora, byggda kring sekelskiftet och ombyggda flera gånger, vilket innebär att stomme, bjälklag och installationer varierar inom samma byggnad och nästan alltid ska göras om helt. Kulturvärdet kräver restaurering i stället för utbyte, ofta antikvariskt underlag, och en längre projekteringsfas. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Lägenhet 2 rum, 55 kvm
Nytt badrum, kök och ytskikt
450 000 – 900 000 kr
Lägenhet 4 rum, 95 kvm
Nya stammar, ny el och två våtrum
850 000 – 1 600 000 kr
Villa, ett våningsplan
Planlösning, installationer och snickerier
1 200 000 kr och uppåt
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi arbetar regelbundet i sekelskiftesvillor och lägenheter där original ska bevaras – vi lagar hellre paneler, foder och dörrar än byter dem, och dokumenterar allt som byggs in.
Vi lägger körplåtar där tunga transporter måste passera, skyddar planteringar och stenmurar och återställer marken innan slutbesiktning.
De hindrar sällan en genomgripande teknisk upprustning av el, rör, värme, kök och bad, men de styr hur den görs. Original bevaras och kompletteras i stället för att bytas, planlösningsingrepp prövas noggrannare, och fasad, fönster och tak är starkt skyddade. Vi klarlägger nivån hos kommunen och tar in antikvarisk kompetens innan vi lämnar pris.
I ett skyddat hus är det nästan alltid fel väg, både kulturhistoriskt och ekonomiskt. Sekelskiftets fönsterbågar är av kärnvirke och håller längre än moderna om de renoveras, kittas och tätas, och kompletteras med innerruta eller varsam tilläggsruta ger de god prestanda. Ett byte kräver dessutom bygglov och prövas mot husets karaktär. Vi räknar på båda alternativen.
Längre än för ett motsvarande hus utan kulturvärden, och det handlar främst om utredning och handläggning. Kartläggning av stomme och installationer, antikvariskt underlag, bygglov med tio veckors handläggning och anmälan med fyra tar tid innan bygget ens startar. Vi lägger en realistisk tidplan från början i stället för en optimistisk som spricker.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Djursholm.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.