Norrort · Österåkers kommun
Många hus i Österåker har byggts till i etapper eller gjorts om från fritidshus. Vid totalrenovering samlar vi ihop huset: ett elsystem, ett rörsystem, tätt klimatskal och en planlösning som fungerar året runt.
Läs mer om totalrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Österåker är en kommun där en mycket stor del av bostadsbeståndet ursprungligen byggdes för sommarbruk. Åkersberga växte fram som tätort framför allt från 1970-talet, medan Runö, Tuna, Svinninge, Rydbo, Skärgårdsstad och Ljusterö rymmer omfattande områden med fritidshus från 1950- till 70-talet – i dag till stor del permanentbostäder.
Det gör totalrenovering till kommunens vanligaste och mest motiverade uppdrag. Husen var byggda för några månader om året: tunn isolering, enkel grundläggning, självdrag, direktverkande el och installationer dimensionerade för lätt belastning. Att göra ett sådant hus till en fullvärdig permanentbostad är ett omfattande men ofta mycket lönsamt arbete.
Klimatskalet är kärnan. Isolering, lufttäthet, fönster, grundläggning och fuktsäkerhet mot mark är det som avgör både komfort och driftkostnad, och det är också där merparten av budgeten hör hemma. Ytskikt och kök är det som syns, men i det här beståndet är det otätheten och kylan som märks varje vinter.
Vatten och avlopp är den andra tunga posten. Enskilt avlopp och egen brunn är vanligt, och en permanentbostad belastar anläggningen betydligt mer än ett sommarhus gjorde. En åtgärd prövas av kommunens miljöenhet enligt miljöbalken, med skärpta krav i kustnära lägen och egen handläggningstid.
Att göra ett fritidshus till permanentbostad är tre projekt i ett: klimatskal, installationer och avlopp.
Vi kartlägger isolering, lufttäthet, fönster och grundläggning och bedömer fuktsäkerheten mot mark. I fritidshus är plintgrund eller tunn platta vanligt, och en permanentbostad kräver mer. Det här är den största enskilda posten i budgeten och den som ger mest tillbaka i både komfort och driftkostnad.
Direktverkande el, självdrag och en elservice dimensionerad för sommarbruk. Vi räknar in värmepump, ny elcentral med tillräckligt många grupper och mekanisk ventilation med värmeåtervinning. I ett tätat hus är ventilationen inte en tillvalspost utan en förutsättning för att konstruktionen ska hålla.
En permanentbostad belastar avloppsanläggningen mycket mer än ett fritidshus. Vi kontrollerar anläggningens skick och brunnens kapacitet, och hanterar tillståndsansökan hos kommunens miljöenhet där en åtgärd behövs. I kustnära lägen är kraven på rening och skyddsavstånd ofta högre.
Österåkers kommun har egen byggnadsnämnd, egna avgifter och eget kulturmiljöunderlag. Att ta bort eller håla en bärande vägg, flytta våtrum eller kök, eller ändra husets ventilation kräver anmälan, med startbesked innan rivningen får börja och beslut inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen. Berör projektet fasad, fönster eller tak krävs bygglov, med beslut inom tio veckor.
Ändras användningen från fritidshus till permanentbostad kan det kräva en egen prövning, och kraven på energiprestanda, ventilation, avlopp och ibland tillgänglighet blir andra. Vi utreder om ändringen är formellt nödvändig i ditt fall och hanterar prövningen, eftersom det påverkar vilka krav hela projektet ska uppfylla.
Ligger fastigheten inom strandskyddat område, vilket är vanligt i kust- och skärgårdslägen, krävs dispens för åtgärder som berör byggnadens yttre eller marken. Tillstånd för enskilt avlopp prövas separat av kommunens miljöenhet enligt miljöbalken. Vi driver båda parallellt med byggärendet i stället för i följd.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
I Österåker ligger en totalrenovering av ett hus i Åkersberga från 1970-talet i den nedre eller mellersta delen av kvadratmeterspannet. Ett permanentat fritidshus ligger i den övre delen, eftersom klimatskal, grundläggning, värme, ventilation och avlopp i praktiken görs om helt – det är tre projekt i ett. Tillkommer åtgärd av enskilt avlopp, strandskyddsdispens eller färjetransport till öarna ökar både kostnad och tidplan. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Lägenhet 2 rum, 55 kvm
Nytt badrum, kök och ytskikt
450 000 – 900 000 kr
Lägenhet 4 rum, 95 kvm
Nya stammar, ny el och två våtrum
850 000 – 1 600 000 kr
Villa, ett våningsplan
Planlösning, installationer och snickerier
1 200 000 kr och uppåt
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi planerar transport och etablering i förväg och håller ett komplett team på plats så att resdagar inte äter upp tidplanen.
Ja, vi tar helheten: isolering, fönster, värme, vatten, avlopp och nya våtrum, med bygglovsunderlag där det krävs.
Tekniskt handlar det om klimatskal, värme, ventilation, el och avlopp – i den ordningen. Isolering, lufttäthet och grundläggning är de största posterna och de som ger mest tillbaka. Formellt kan en ändrad användning kräva egen prövning, med andra krav på energiprestanda och ventilation. Vi utreder både det tekniska och det formella före offert.
Det beror på husets stomme och grundläggning. Är stommen frisk och grunden går att förstärka är renovering nästan alltid mer ekonomiskt, och ROT-avdraget gäller. Är grundläggningen otillräcklig och stommen fuktskadad kan nybyggnation vara rimligare. Vi gör den bedömningen ärligt vid hembesöket, även när svaret är att vi inte ska ta jobbet.
En permanentbostad belastar anläggningen betydligt mer än ett fritidshus, så om den är gammal eller inte uppfyller dagens krav är svaret oftast ja. Prövningen sker hos kommunens miljöenhet enligt miljöbalken, med högre krav i kustnära lägen, och har egen handläggningstid. Vi startar den tidigt så att bygget inte står och väntar.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Österåker.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.