Norrort · Vallentuna kommun
Totalrenovering av ett äldre hus i Vallentuna omfattar ofta hela tekniken: vatten, avlopp, el, värmekälla och isolering, samtidigt som planlösningen görs om. Vi projekterar helheten och delar upp bygget i etapper som går att bo igenom.
Läs mer om totalrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Vallentuna är till största delen landsbygd med en växande tätort. Kring Vallentuna centralort, Ormsta och Bällsta ligger villor och radhus från 1970-talet och framåt, medan Karby, Brottby, Kårsta, Angarn och Össeby består av byar, gårdar och enstaka hus, ofta med anor långt före 1900-talet.
De äldre husen på landsbygden är de mest omfattande projekten. Många är byggda i trä före 1940 och har byggts på i omgångar under hela 1900-talet, med varierande konstruktion inom samma byggnad, ojämn eller obefintlig isolering och el, värme och avlopp i flera generationer. En totalrenovering handlar om att reda ut det innan något nytt görs.
Många fastigheter är dessutom gårdar med ekonomibyggnader – stall, loge, förråd – och en del av uppdragen handlar om att göra sådana byggnader användbara igen, eller om att renovera ett bostadshus på en fastighet där driften fortsätter. Det ställer krav på etappindelning och på att arbetet inte stänger av verksamheten.
Vatten och avlopp är en egen fråga utanför tätorten. Enskilt avlopp och egen brunn är regel, och en totalrenovering är rätt tillfälle att åtgärda en anläggning som inte längre uppfyller kraven. Det prövas av kommunens miljöenhet enligt miljöbalken och har egen handläggningstid som måste ligga i tidplanen.
I ett äldre hus på landsbygden är det klimatskalet, anläggningarna och markens historia som avgör.
I äldre trähus är otäthet och bristande isolering nästan alltid den största bristen, och den syns direkt i uppvärmningskostnaden. Vi kartlägger konstruktionen del för del, tilläggsisolerar där den tillåter och lufttätar systematiskt. Det är den åtgärd som ger mest tillbaka per krona i det här beståndet.
En totalrenovering är rätt läge att åtgärda en avloppsanläggning som inte uppfyller dagens krav och att kontrollera brunnens kapacitet och kvalitet. Avloppsåtgärden prövas av kommunens miljöenhet enligt miljöbalken och har egen handläggningstid. Vi hanterar ansökan och lägger in den i projektets tidplan från start.
Vallentuna hör till de fornlämningstätaste delarna av Uppland, med gravfält och runstenar i odlingslandskapet. Fornlämningar är skyddade enligt kulturmiljölagen, och markarbeten som berör dem kräver tillstånd från länsstyrelsen. Vi kontrollerar fastigheten mot fornlämningsregistret innan vi planerar dränering, ny servis eller grundförstärkning.
Vallentuna kommun har egen byggnadsnämnd, egna avgifter och eget kulturmiljöunderlag. Att ta bort eller håla en bärande vägg, flytta våtrum eller kök, eller ändra husets ventilation kräver anmälan, med startbesked innan rivningen får börja och beslut inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen. Berör projektet fasad, fönster eller tak krävs bygglov, med beslut inom tio veckor.
Ändras den enskilda avloppsanläggningen prövas det av kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd enligt miljöbalken, med underlag om markförhållanden, grundvatten och skyddsavstånd till brunnar. Det är en separat process med egen handläggningstid, och vi driver den parallellt med byggärendet.
Berör markarbeten en fornlämning krävs tillstånd från länsstyrelsen enligt kulturmiljölagen, och det är en prövning som kan ta betydande tid. I ett landskap som Vallentunas är det en reell fråga vid dränering, ny vatten- och avloppsservis eller grundförstärkning. Vi kontrollerar fastigheten mot fornlämningsregistret före projektering.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
I Vallentuna ligger villorna kring centralorten i den nedre eller mellersta delen av kvadratmeterspannet, med tillägg för asbest och radon beroende på byggår. De äldre husen på landsbygden ligger i den övre delen, eftersom klimatskal, el, värme och avlopp i praktiken görs om helt. Tillkommer åtgärd av enskilt avlopp, eller tillståndsprövning för markarbeten vid fornlämning, blir både kostnad och tidplan större. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Lägenhet 2 rum, 55 kvm
Nytt badrum, kök och ytskikt
450 000 – 900 000 kr
Lägenhet 4 rum, 95 kvm
Nya stammar, ny el och två våtrum
850 000 – 1 600 000 kr
Villa, ett våningsplan
Planlösning, installationer och snickerier
1 200 000 kr och uppåt
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Utanför detaljplan kan bygglov kräva förhandsbesked, och vi tar fram underlaget och driver ärendet mot Vallentuna kommun.
Ja, vi samordnar med behörig entreprenör för enskild avloppsanläggning och räknar in anslutningar i offerten.
I klimatskalet, nästan undantagslöst. Lufttätning och tilläggsisolering där konstruktionen tillåter ger mest tillbaka per krona i ett äldre trähus, följt av byte av värmesystem. Ytskikt och kök är det som syns, men otätheten kostar varje månad. Vi räknar per åtgärd och redovisar investering mot beräknad besparing.
Ibland, men det är en ändrad användning som kräver bygglov, och byggnaden ska då klara krav på dagsljus, rumshöjd, isolering, brand, ventilation och tillgänglighet. Vi gör en förstudie som prövar de kraven mot den befintliga konstruktionen och ger ett rakt svar innan du lägger pengar på projektering.
Själva renoveringen inne i huset berörs inte. Men markarbeten – dränering, ny servis, grundförstärkning – kan beröra en fornlämning, och då krävs tillstånd från länsstyrelsen enligt kulturmiljölagen. I Vallentunas fornlämningstäta landskap kontrollerar vi fastigheten mot registret före projektering, eftersom prövningen tar tid.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Vallentuna.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.