Västerort · Stockholms stad
I prefabhusen från 1970 sitter el, ventilation och rör i schakt som måste öppnas rätt. Vi kartlägger schaktet, byter det som är åtkomligt inifrån lägenheten och samordnar med föreningen när stammen är gemensam egendom.
Läs mer om totalrenovering i stort eller se alla områden vi arbetar i.
Rinkeby, Husby och Akalla uppfördes mellan 1968 och 1975 som en del av miljonprogrammets utbyggnad av Järvafältet, och Kista rymmer bostäder från samma period vid sidan av kontorsområdet och nyare bebyggelse. Det gör stadsdelen till den mest enhetliga vi arbetar i – och det är en fördel, eftersom förutsättningarna går att fastställa i förväg.
Prefabricerade betongelement är regel. Det innebär god ljudisolering mellan lägenheter, robusta stommar och rationella planlösningar, men också en begränsning som måste respekteras: vissa väggar är bärande element som inte får röras alls, medan andra är lätta mellanväggar. Skillnaden syns inte på ytan men avgör vad en totalrenovering kan omfatta.
Vi tar därför in ritningsunderlag från fastighetsägaren eller föreningen och låter byggingenjören avgöra vad som är vad före projektering. Det är en billig utredning i förhållande till kostnaden av att projektera en planlösning som sedan visar sig omöjlig, och det är också vad styrelser och fastighetsägare här förväntar sig att se.
Ägandeformen är den andra avgörande faktorn. Andelen hyresrätt är hög, ofta med stora fastighetsägare som driver renoveringsprogram i hela kvarter. Är bostaden hyresrätt är ramarna för vad du får göra betydligt snävare än i bostadsrätt, och det ska klargöras innan projektering påbörjas snarare än efter.
Stommen, ägandeformen och installationernas status. Alla tre går att utreda innan en krona läggs på projektering.
I prefabhus är vissa väggar bärande element som inte får röras, andra lätta mellanväggar som går att ta bort utan förstärkning. Vi tar in ritningsunderlag och låter byggingenjören avgöra före projektering. Att rita först och fråga sedan är den dyraste ordningen i det här beståndet.
I bostadsrätt gäller styrelsens godkännande med konstruktionsberäkning vid bärande ingrepp. I hyresrätt krävs fastighetsägarens tillstånd, och ingrepp i stomme, våtrum och installationer är normalt starkt begränsade eller förbehållna ägarens entreprenad. Vi klargör vilken väg som gäller innan vi projekterar.
Vi tar reda på om fastigheten genomgått stambyte eller relining, eller har det planerat, eftersom det avgör vad som är rimligt att göra nu. Många hus har också mekanisk frånluft som inte tål att flöden ändras i en enskild lägenhet, och en elservice dimensionerad för 1970-talets laster. Båda räknas in från början.
Stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad hanterar bygglov och anmälan. Att ta bort eller håla en bärande vägg, flytta våtrum eller kök, eller ändra husets ventilation kräver anmälan, med startbesked innan rivningen får börja och beslut inom fyra veckor enligt plan- och bygglagen. Berör projektet fasad, fönster eller tak krävs bygglov, med beslut inom tio veckor.
Är bostaden hyresrätt krävs fastighetsägarens skriftliga tillstånd. De stora ägarna i stadsdelen har tydliga regelverk, och en genomgripande totalrenovering av en hyreslägenhet är i praktiken sällan möjlig på hyresgästens initiativ. Vi säger det rakt vid första kontakten i stället för att projektera något som inte kommer att godkännas.
Är bostaden bostadsrätt gäller styrelsens godkännande, och i prefabhus krävs konstruktionsberäkning för varje ingrepp i stommen. Många fastigheter omfattas dessutom av fastighetsägarens eller föreningens egna renoveringsprogram, där stammar, fönster, ventilation eller fasader åtgärdas kvartersvis. Vi tar reda på var fastigheten står i det programmet, eftersom en samordning ofta sparar betydande pengar.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Hela arbetsgången och vad som ingår i offerten står på tjänstesidan för totalrenovering. Den gäller oavsett var i Stockholm projektet ligger.
Kvadratmeterpriset i Rinkeby-Kista ligger i den nedre delen av spannet. Prefabstommar är förutsägbara att arbeta i, planlösningarna rationella och möjliga ingrepp begränsade av bärande element, vilket håller nere både omfattning och kostnad. Uppåt drar utrivning av prefabbadrum, uppgradering av el och ventilation, och asbestsanering i hus byggda före 1982. I hyresrätt är omfattningen oftast begränsad av fastighetsägarens villkor. Alla spann är inklusive moms och material, före ROT-avdrag.
Lägenhet 2 rum, 55 kvm
Nytt badrum, kök och ytskikt
450 000 – 900 000 kr
Lägenhet 4 rum, 95 kvm
Nya stammar, ny el och två våtrum
850 000 – 1 600 000 kr
Villa, ett våningsplan
Planlösning, installationer och snickerier
1 200 000 kr och uppåt
Vill du räkna själv? Använd badrumskalkylatorn – den räknar av ROT-avdraget direkt.
Ja. Vi utför både enskilda lägenhetsrenoveringar och seriella uppdrag åt föreningar i Kista, Rinkeby, Husby och Akalla, med samordnad avisering och en kontaktperson mot styrelsen.
Ja, med dammsugarförsedd utrustning, kontroll av vad som är bärande och tidsfönster som föreningen godkänner för att begränsa störningen för grannar.
Mindre än i ett platsbyggt hus, men oftast mer än man tror. De lätta mellanväggarna går att ta bort utan förstärkning, medan bärande element inte får röras alls. Vi tar in ritningsunderlag från fastighetsägaren eller föreningen och låter byggingenjören avgöra vilka väggar som är vilka, och ritar sedan planen efter det.
Sällan i egen regi. Ansvaret för stomme, våtrum och installationer ligger hos fastighetsägaren, och de stora ägarna här har restriktiva regelverk. Ofta finns i stället möjlighet till standardförbättring genom ägaren, mot tillägg på hyran. Vi säger det rakt vid första kontakten i stället för att projektera något som inte kommer att godkännas.
Nästan alltid, och det sparar ofta betydande pengar. Om stammar, fönster eller ventilation åtgärdas kvartersvis inom några år är det både billigare och mindre störande att lägga det egna arbetet i anslutning till det. Vi tar reda på var fastigheten står i programmet innan vi lämnar pris och föreslår en tidsordning.
Vi arbetar i hela norra och västra Stockholm – här är områdena närmast Rinkeby-Kista.
Vi mäter, går igenom förutsättningarna i ditt hus och lämnar specificerad offert med fast pris och tidplan – utan kostnad och utan bindning.